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全臺(tái)買賣認(rèn)知差距縮小永慶：短空長(zhǎng)多態(tài)勢(shì)已明

松山區(qū)房市在松山、虹橋機(jī)場(chǎng)對(duì)飛後，實(shí)值效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。

【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】受惠於各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指數(shù)紛紛開(kāi)出紅盤，而政府祭出政策抑制房?jī)r(jià)也同步奏效，讓房市賣方鬆手適度降價(jià)，而買方則在看好經(jīng)濟(jì)前景下也願(yuàn)意加碼，使得7月份全臺(tái)買賣雙方對(duì)於房?jī)r(jià)的認(rèn)知差距己明顯縮小。

根據(jù)永慶房仲集團(tuán)所進(jìn)行的「永慶買賣方房?jī)r(jià)認(rèn)價(jià)差距指數(shù)」調(diào)查顯示，7月份全臺(tái)灣買賣雙方對(duì)於房?jī)r(jià)(總價(jià))的落差值為320萬(wàn)元，此為今年3月以來(lái)，買賣雙方認(rèn)知價(jià)差最小的一個(gè)月。對(duì)此，永慶房屋新聞中心專案經(jīng)理李建興分析，隨著ECFA簽定，陸客來(lái)臺(tái)人數(shù)大增，五都選舉開(kāi)跑，各區(qū)域公共建設(shè)支票紛紛開(kāi)出等利多相繼釋出，推升經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，儘管短期有打房干擾，但買主追價(jià)意願(yuàn)高，賣方也願(yuàn)意降價(jià)求售，促使房市良性發(fā)展，「短空長(zhǎng)多」態(tài)勢(shì)已明。

以7月份來(lái)看，全臺(tái)賣方期待賣價(jià)為1074萬(wàn)元，而買方認(rèn)為的合理房?jī)r(jià)則是754萬(wàn)元，雙方對(duì)於房?jī)r(jià)的落差值達(dá)320萬(wàn)元，認(rèn)知落差率為29.8%，值得一提的是，買賣雙方的認(rèn)知落差值從5月份的392萬(wàn)元已降至320萬(wàn)元，表示全臺(tái)民眾對(duì)於房?jī)r(jià)已越來(lái)越有共識(shí)。

對(duì)此，李建興分析，全臺(tái)買方期待價(jià)在5月份為708萬(wàn)元，然而6月以後，隨著ECFA簽定，經(jīng)濟(jì)前景看好；陸客來(lái)臺(tái)人數(shù)大增，刺激民間消費(fèi)力；五都選舉開(kāi)跑，各區(qū)域公共建設(shè)支票紛紛開(kāi)出，讓近來(lái)公布的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)紛紛大開(kāi)紅盤，連帶推升了市場(chǎng)對(duì)後市房?jī)r(jià)的熱度，於是在買主願(yuàn)意追價(jià)下，買方期待價(jià)則一舉加碼至754萬(wàn)元。反觀賣方，賣方開(kāi)價(jià)在5月份時(shí)達(dá)到1099萬(wàn)元，受到6月分打房影響，賣方已有鬆口降價(jià)的趨勢(shì)，於是6、7月份，連兩個(gè)月小幅跌價(jià)；這使得買賣雙方的認(rèn)知價(jià)格趨近，認(rèn)知價(jià)差降至近4個(gè)月來(lái)新低。

各縣市狀況，7月份認(rèn)知價(jià)差最大的是臺(tái)北市，達(dá)到856萬(wàn)元，也就是說(shuō)，臺(tái)北人買賣雙方對(duì)於房?jī)r(jià)居然有高達(dá)800多萬(wàn)的認(rèn)知差距，其次為臺(tái)中市的591萬(wàn)元和新竹縣的338萬(wàn)元。而認(rèn)知價(jià)差率方面，則以臺(tái)中市、宜蘭縣和新竹縣落差最大，而認(rèn)知價(jià)差及價(jià)差率最小則分別都是屏東縣、苗栗縣及臺(tái)東縣。李建興解釋，臺(tái)北市由於房屋總價(jià)高，因此價(jià)差最大想當(dāng)然爾，但值得觀察的是，6月份在政府對(duì)臺(tái)北市打房後，臺(tái)北市買主在預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)跌的心態(tài)下，買方價(jià)格則從5月份的1437萬(wàn)元，跌至6月份的1296萬(wàn)元，但7月份在一連串的經(jīng)濟(jì)利多刺激下，又讓消費(fèi)者意向逆轉(zhuǎn)，價(jià)位又反彈至1598萬(wàn)元，使得雙方的認(rèn)知價(jià)差率一下由4成多縮至34.88%。

李建興說(shuō)，由於從看屋、簽約到實(shí)際成交、移轉(zhuǎn)，平均也得花上三個(gè)月，因此從永慶的調(diào)查可反映出當(dāng)下民眾對(duì)於政策、景氣最直接的心態(tài)及看屋欲望，可視為房市買氣的先行指標(biāo)，顯見(jiàn)，北市房產(chǎn)趨勢(shì)，「短空長(zhǎng)多」的態(tài)勢(shì)確立。對(duì)此，他建議，有意在臺(tái)北市置產(chǎn)的人，值此目前成交量縮價(jià)小跌之際，得盡快看房進(jìn)場(chǎng)。

至於認(rèn)知價(jià)差和價(jià)差率皆高的臺(tái)中市，李建興認(rèn)為，由於臺(tái)中市為典型的M型房市，更有學(xué)者稱之為「塔型經(jīng)濟(jì)」，即七期可創(chuàng)7、80萬(wàn)的高價(jià)，但一出了7期，房?jī)r(jià)落至1、20萬(wàn)元的水準(zhǔn)，7期即猶如一高塔，與其他區(qū)域落差即大。偏偏臺(tái)中市房?jī)r(jià)往往聚焦在7期，在眾聲喧嘩下，容易讓賣方誤判情勢(shì)，膨脹價(jià)格，7月份的開(kāi)價(jià)達(dá)1156萬(wàn)元，但買方荷包卻有限，僅願(yuàn)意出價(jià)565萬(wàn)元，差價(jià)率高達(dá)5成1。因此，建議臺(tái)中市的賣方應(yīng)調(diào)整心態(tài)，切勿以偏概全，方能貼近市場(chǎng)。

再進(jìn)一步看大臺(tái)北各行政區(qū)狀況，7月份臺(tái)北市認(rèn)知價(jià)差及認(rèn)知價(jià)差率最大的皆為中正區(qū)，其賣方期待價(jià)為3017萬(wàn)元，買方詢價(jià)則落1155萬(wàn)元，價(jià)格落差高達(dá)1862萬(wàn)元，61.73%；而價(jià)差最低的則為松山區(qū)，賣方價(jià)格為2274萬(wàn)元，買方認(rèn)知價(jià)位則在1840萬(wàn)元，雙方認(rèn)知差距不到2成。李建興解釋，中正區(qū)在一連串的標(biāo)地、都更案推升下，讓賣方自認(rèn)房子奇貨可居，而不斷拉高姿態(tài)，待價(jià)而估，但買方無(wú)意追價(jià)，反觀松山區(qū)，在6月份松山、虹橋機(jī)場(chǎng)對(duì)飛後，實(shí)值效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，即便其賣方開(kāi)價(jià)從今年1月起已連6個(gè)月上調(diào)，漲幅達(dá)17.6%，但買方追價(jià)速度更快，由1552萬(wàn)元調(diào)至1840萬(wàn)元漲幅更達(dá)18.55%，明顯已為賣方市場(chǎng)。

至於臺(tái)北縣認(rèn)知價(jià)差最大為新店市、林口鄉(xiāng)和樹(shù)林市，而價(jià)差率則以樹(shù)林市、新店市和三峽鎮(zhèn)最大。李建興表示，新店市買賣雙方認(rèn)知差距大主要由於新店向來(lái)為北縣的高價(jià)地段，促使賣方姿態(tài)拉高，惟近來(lái)市場(chǎng)焦點(diǎn)紛紛轉(zhuǎn)移至新莊，買賣雙方認(rèn)知即迅速擴(kuò)大，6月份時(shí)認(rèn)知價(jià)差為390萬(wàn)元，7月即擴(kuò)至613萬(wàn)元。至於三峽、林口，則由於物件量大，明顯為買方市場(chǎng)，因此買方的開(kāi)價(jià)相對(duì)低廉，也使得雙方的認(rèn)知遲遲無(wú)法拉近。

各縣市買賣雙方房?jī)r(jià)認(rèn)知差距排序(依認(rèn)知差距率排)

縣市	賣方價(jià)格	買方價(jià)格	認(rèn)知價(jià)差	認(rèn)知價(jià)差率
臺(tái)中市	1,156	565	591	51.10%
宜蘭縣	564	287	277	49.08%
新竹縣	908	569	338	37.29%
臺(tái)中縣	680	434	246	36.21%
臺(tái)北市	2,454	1,598	856	34.88%
雲(yún)林縣	505	335	170	33.57%
彰化縣	497	334	162	32.70%
臺(tái)南縣	460	321	139	30.22%
臺(tái)北縣	1,030	769	261	25.37%
新竹市	841	644	198	23.48%
高雄市	625	495	130	20.85%
高雄縣	585	466	119	20.33%
嘉義縣	432	347	85	19.75%
臺(tái)南市	499	404	95	19.12%
嘉義市	431	349	82	19.06%
南投縣	546	454	92	16.94%
基隆市	572	475	97	16.92%
花蓮縣	424	352	72	16.88%
桃園縣	630	543	86	13.71%
澎湖縣	515	447	67	13.07%
臺(tái)東縣	443	402	41	9.31%
苗栗縣	524	492	32	6.17%
屏東縣	447	431	17	3.70%
總和	1,074	754	320	29.80%